Газета «Верное решение». Апрель

Дорогие посетители сайта! Мы предлагаем вам продолжить знакомство со статьями апрельского номера «Верного решения». Сегодня предоставляем комментарий практикующего адвоката к изменениям в законодательстве.  

О заочных сделках с недвижимостью

Автор статьи — Александр Данилевский, адвокат

Федеральным законом от 02.08.2019 № 286-ФЗ в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» внесены очень важные изменения, связанные с использованием при государственной регистрации права на недвижимое имущество усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).

На мой взгляд, внесенные в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» изменения, с одной стороны, в полной мере отвечают реалиям времени, а с другой, позволяют обеспечить эффективную защиту прав собственников недвижимого имущества от неправомерных действий иных лиц.

Статьей 36.2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 02.08.2019 № 286-ФЗ) предусмотрено, что физическое лицо, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, или его законный представитель либо его представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, может подать заявление о возможности представления в случае отчуждения соответствующего объекта недвижимости заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (далее — заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью). Запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления данного заявления.

Заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, может быть представлено как в отношении одновременно всех объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за физическим лицом, так и в отношении любого из них.

Такое заявление направляется заявителем в орган регистрации прав в форме документа на бумажном носителе посредством личного обращения или почтового отправления.

Таким образом, регистрационные действия с использованием УКЭП можно совершать только после подачи соответствующего заявления гражданином.

Если такое заявление не подано, подобные действия по общему правилу не могут быть совершены. «Заочные сделки» с недвижимостью не будут зарегистрированы.

Следовательно, запрещать «заочные сделки» с недвижимостью не обязательно.

Однако, как и из каждого правила, из этого правила также есть исключения.

На основании положений той же статьи 36.2, отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, не препятствует осуществлению государственной регистрации прав на основании заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, представленных:

• органом государственной власти или органом местного самоуправления в определенных случаях (предусмотрены статьей 19 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»);
• нотариусом в случаях, предусмотренных пунктом 5 части 3 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки);
• сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав в соответствии со статьей 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»;
• сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в форме электронных документов и (или) электронных образов документов подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью, квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан федеральным государственным бюджетным учреждением, указанным в части 4 статьи 3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (учреждением, подведомственным Росреестру).

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (за исключением перечисленных случаев). Орган регистрации прав обязан уведомить физическое лицо, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, о возврате указанного заявления с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия соответствующего решения по почтовому адресу и (или) адресу электронной почты, по которым осуществляется связь с таким физическим лицом.

Чтобы исключить любые сделки с недвижимостью посредством использования УКЭП, гражданин может подать соответствующее заявление о невозможности регистрации любых действий в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества, если соответствующее заявление подписано УКЭП.

В таком случае даже правило об исключениях не будет действовать.

Такое заявление может быть отозвано в любой момент, если гражданин передумает и примет иное решение.

В любом случае гражданин не останется в неведении относительно действий по внесению каких-либо сведений в ЕГРН посредством использования УКЭП.

Орган регистрации прав в день поступления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, уведомляет физическое лицо, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, об указанном заявлении в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Такой порядок до настоящего времени не утвержден.

Однако письмом Минэкономразвития России от 13.08.2019 № 26558-ВА/Д23и предусмотрено, что до вступления в силу нормативного правового акта Минэкономразвития России, устанавливающего порядок направления Уведомления, целесообразно направление Уведомления по имеющимся адресам электронной почты, в том числе указанному в заявлении о государственной регистрации такого правообладателя и содержащемуся в ЕГРН.

Поскольку форма Уведомления не утверждена, при его подготовке следует руководствоваться подходами, предусмотренными приказом Минэкономразвития России от 25 марта 2016 г. № 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов». При этом Уведомление должно содержать информацию о виде объекта недвижимости и его кадастровом номере, дате поступления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных УКЭП, сведения о лице, обратившемся с таким заявлением (в отношении физического лица — фамилия, имя, отчество (при наличии), в отношении юридического лица, органа государственной власти, органа местного самоуправления — наименование), виде регистрационного действия, плановой дате окончания срока осуществления государственной регистрации прав.

При этом следует учитывать, что данное письмо Минэкономразвития России официально не опубликовано и не проходило регистрацию в Минюсте России.

Следовательно, гражданин в любом случае будет уведомлен о совершаемых действиях и сможет предпринять соответствующие меры, если эти действия совершены не им либо не его представителем.

08.05.2020    Газета «Верное решение». Апрель