Дорогие посетители сайта! Мы предлагаем вам продолжить знакомство со статьями апрельского номера «Верного решения». Сегодня предоставляем комментарий практикующего адвоката к изменениям в законодательстве.
Автор статьи — Александр Данилевский, адвокат
Федеральным законом от 02.08.2019 № 286-ФЗ в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» внесены очень важные изменения, связанные с использованием при государственной регистрации права на недвижимое имущество усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).
На мой взгляд, внесенные в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» изменения, с одной стороны, в полной мере отвечают реалиям времени, а с другой, позволяют обеспечить эффективную защиту прав собственников недвижимого имущества от неправомерных действий иных лиц.
Статьей 36.2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 02.08.2019 № 286-ФЗ) предусмотрено, что физическое лицо, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, или его законный представитель либо его представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, может подать заявление о возможности представления в случае отчуждения соответствующего объекта недвижимости заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (далее — заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью). Запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления данного заявления.
Заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, может быть представлено как в отношении одновременно всех объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за физическим лицом, так и в отношении любого из них.
Такое заявление направляется заявителем в орган регистрации прав в форме документа на бумажном носителе посредством личного обращения или почтового отправления.
Таким образом, регистрационные действия с использованием УКЭП можно совершать только после подачи соответствующего заявления гражданином.
Если такое заявление не подано, подобные действия по общему правилу не могут быть совершены. «Заочные сделки» с недвижимостью не будут зарегистрированы.
Следовательно, запрещать «заочные сделки» с недвижимостью не обязательно.
Однако, как и из каждого правила, из этого правила также есть исключения.
На основании положений той же статьи 36.2, отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, не препятствует осуществлению государственной регистрации прав на основании заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, представленных:
Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (за исключением перечисленных случаев). Орган регистрации прав обязан уведомить физическое лицо, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, о возврате указанного заявления с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия соответствующего решения по почтовому адресу и (или) адресу электронной почты, по которым осуществляется связь с таким физическим лицом.
Чтобы исключить любые сделки с недвижимостью посредством использования УКЭП, гражданин может подать соответствующее заявление о невозможности регистрации любых действий в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества, если соответствующее заявление подписано УКЭП.
В таком случае даже правило об исключениях не будет действовать.
Такое заявление может быть отозвано в любой момент, если гражданин передумает и примет иное решение.
В любом случае гражданин не останется в неведении относительно действий по внесению каких-либо сведений в ЕГРН посредством использования УКЭП.
Орган регистрации прав в день поступления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, уведомляет физическое лицо, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, об указанном заявлении в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.
Такой порядок до настоящего времени не утвержден.
Однако письмом Минэкономразвития России от 13.08.2019 № 26558-ВА/Д23и предусмотрено, что до вступления в силу нормативного правового акта Минэкономразвития России, устанавливающего порядок направления Уведомления, целесообразно направление Уведомления по имеющимся адресам электронной почты, в том числе указанному в заявлении о государственной регистрации такого правообладателя и содержащемуся в ЕГРН.
Поскольку форма Уведомления не утверждена, при его подготовке следует руководствоваться подходами, предусмотренными приказом Минэкономразвития России от 25 марта 2016 г. № 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов». При этом Уведомление должно содержать информацию о виде объекта недвижимости и его кадастровом номере, дате поступления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных УКЭП, сведения о лице, обратившемся с таким заявлением (в отношении физического лица — фамилия, имя, отчество (при наличии), в отношении юридического лица, органа государственной власти, органа местного самоуправления — наименование), виде регистрационного действия, плановой дате окончания срока осуществления государственной регистрации прав.
При этом следует учитывать, что данное письмо Минэкономразвития России официально не опубликовано и не проходило регистрацию в Минюсте России.
Следовательно, гражданин в любом случае будет уведомлен о совершаемых действиях и сможет предпринять соответствующие меры, если эти действия совершены не им либо не его представителем.
08.05.2020 Газета «Верное решение». Апрель