Аренда помещения: на вопросы читателей отвечает адвокат

Архив статей

Вопрос: Может ли быть взаимосвязан размер арендной платы с объемом реализованного в арендуемом объекте товара? То есть, переменная часть стоимости аренды состоит из, например, 100 руб. за реализацию 100 кг товара в месяц. В этом месяце продали 100 кг, аренда составляет 100 руб. + твердая сумма, в следующем месяце продали 300 кг – аренда 300 руб. + твердая сумма.

 

Ответ: В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, возмездность является существенным условием договора аренды.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2 данной статьи определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Нельзя забывать и о закрепленном в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципе свободы договора, в соответствии с которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Таким образом, размер арендной платы может быть взаимосвязан с объемом реализованного в арендуемом объекте товара.

 

Вопрос: Подписан договор аренды нежилого помещения, но акт приема-передачи помещения и фактическая передача помещения арендатору состоялась только через полгода. Обязан ли арендатор платить арендодателю арендную плату с момента заключения договора аренды?

 

Ответ: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. Поскольку имущество фактически было передано только спустя полгода, арендодатель, не исполнивший обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

 

 

Вопрос: Я арендую нежилое помещение под магазин. В договоре аренды прописали, что ответственность за уборку снега с крыш и уборку прилегающей территории, в том числе от снега, лежит на арендодателе. В то же время, так как крыша и прилегающая территория собственность арендодателя, и он несет бремя содержания, могу ли я не указывать такой пункт в договоре? Если придет надзорный орган, кто будет платить штраф, я как арендатор и эксплуататор территории или арендодатель как собственник?

 

Ответ: Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьи 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляют принцип свободы договора, в соответствии с которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

С учетом изложенного, отсутствие в договоре озвученного в вопросе пункта по общему правилу не влияет на бремя ответственности, которую несет собственник, в том числе и административную ответственность.

Вместе с тем, практика показывает, что целесообразнее предусмотреть данное положение в договоре аренды во избежание как конфликтных ситуаций с арендодателем, так и недоразумений с контрольно-надзорными органами. Чем более детальный характер носят определенные договором правила поведения сторон договора, тем меньше проблем возникает при его исполнении.

 

 

Александр Данилевский, адвокат

24.11.2020    Аренда помещения: на вопросы читателей отвечает адвокат