Наиболее актуальные вопросы судебной практики с участием управляющих организаций и граждан на территории Хабаровского края

Одной из самых сложных категорий судебных разбирательств являются жилищные споры, и не только ввиду того, что законодатель постоянно принимает в данной сфере множество законов, но и по причине «болезненности» данных правоотношений, тесно связанных с уровнем благосостояния граждан нашей страны, где жилье выступает необходимым условием для поддержания жизнедеятельности каждого человека, его труда, отдыха и семейного уюта. 

 Спорные ситуации между гражданами и управляющими компаниями в обществе возникают настолько часто, что произнесенные в средствах массовой информации такие словосочетания, как «отсутствие горячего или холодного водоснабжения», «содержание подъезда», «уборка территории», «оплата пользования лифтом», «незаконная перепланировка» и т.д. стали для нас обыденностью. 

И только участвуя в судах, граждане, зачастую в одиночку, сталкиваются со сложностями действующего законодательства, тонкостями судебного процесса и квалифицированными юристами управляющих компаний, пытающимися отстоять интересы своих доверителей.

Остановимся на наиболее распространенных судебных спорах между гражданами и управляющими компаниями, которые рассмотрены судами всех уровней на территории Хабаровского края.

Доступ в жилое помещение собственника, осуществившего незаконное переустройство или перепланировку

Незаконные перепланировки — это проблема последних нескольких лет. Соседи ломают стены, переносят инженерные коммуникации, входы, выходы, которые угрожают жизни и здоровью других граждан. Проблема эта усугубляется еще и тем, что добросовестные граждане не могут наказать зачинщиков незаконной перепланировки, а управляющие компании, призванные обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, самоустраняются от решения данных проблем, ссылаясь на отсутствие полномочий для доступа в жилое помещение виновника.

Судебные инстанции края поддержали гражданина в споре с нерадивыми зачинщиками незаконной перепланировки и управляющей компанией, ссылающейся на якобы отсутствие у нее полномочий доступа в спорное жилое помещение, и указали, что управляющая организация в соответствии с пунктом 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») вправе требовать доступ в помещение собственника в силу прямого указания в законе. Для этого даже не нужно ждать аварийной ситуации или жалоб других потребителей на нарушение их законных прав. Кроме того, осмотры нужно проводить для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.

В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российский Федерации, а также пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения, в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, управляющая компания обязана содержать многоквартирный дом в  надлежащем состоянии и обеспечивать безопасное проживание в нем. Для этого специалистам организации необходимо проводить осмотры технического и санитарного состояния инженерных систем и оборудования, выполнять ремонтные работы, в том числе внутри помещений собственников.

В связи с этим законодатель согласно пункту 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», наделил управляющие  компании как исполнителя коммунальных услуг  правом требовать допуск в помещение потребителя по мере необходимости, но не чаще одного раза в три месяца.

По смыслу приведенных норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (пункт 3 Правил № 354).

Возмещение ущерба, причиненного заливом квартиры, и компенсации морального вреда

Анализ судебной практики на территории Хабаровского края свидетельствует о сохраняющихся спорах между гражданами и управляющими компаниями в части возмещения ущерба и компенсации морального вреда, причиненного в результате залива квартиры при неисправном состоянии конструкций чердачного помещения, кровли, систем водоотвода и т.д.

При разрешении данных споров управляющие компании в судах часто ссылаются на необходимость инициирования общего собрания собственников, на котором необходимо принять решение о проведении текущего ремонта, о запланированных работах на более поздних сроках и т.д.

Все эти доводы управляющих компании, по мнению судов, не имеют правового значения, поскольку в силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, общее имущество, в состав которого включаются крыши, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома.

С учетом выбранного способа управления многоквартирным домом управляющей организацией (статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации) надлежащее содержание общего имущества в силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 16 Правил содержания обеспечивается последним и на основании пункта 11 Правил содержания включает текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии со статьей 165 Жилищного кодекса РФ в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам и иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм следует, что обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе кровли многоквартирного жилого дома, в надлежащем состоянии возложена законом на управляющую организацию. Именно она должна принимать своевременно меры к надлежащему содержанию кровли многоквартирного жилого дома путем проведения профилактических и ремонтных мероприятий.

В рамках заявленных гражданами требований судами края в силу статьи 151 Гражданского кодекса РФ, статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» с управляющих компаний взыскивается и компенсация морального вреда, размер которой определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда и понесенных потребителями убытков. Данные доводы судов подтверждены Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, согласно которому на отношения между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и управляющей компанией распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Незаконная установка шлагбаума

Не раз суды Хабаровского края высказывали свою позицию в спорах граждан с управляющими компаниями по вопросам установления шлагбаумов с дистанционным управлением на придомовой территории, а также установления разного рода порядков пользования земельными участками, устанавливающих правила въезда личного и спецавтотранспорта.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

В соответствии со  статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №  22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений статей 304-305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

С учетом вышеприведенных правовых норм, решение управляющей компании по установлению шлагбаума с дистанционным управлением на придомовой территории, а также установление разного рода порядков пользования земельными участками, определяющих правила въезда личного и спецавтотранспорта, противоречат действующему законодательству, поскольку нарушают права и законные интересы собственников помещения в многоквартирном доме на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также возможность парковки личного транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории.

Переустройство системы внутриквартирного отопления

Не редки случаи на территории края, когда собственники многоквартирных домов прибегают к демонтажу системы отопления помещения с переходом на иной вид теплоснабжения, ссылаясь на то, что они не пользуются проходящими через их помещение элементами внутридомовой системы.

Суды Хабаровского края не раз указывали, что в соответствии с  Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 190-ФЗ (в редакции от 29 июля 2018 года) «О теплоснабжении», Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2018 года № 46-П переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии требует соблюдения нормативных требований к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления, действующих на момент его проведения.

Введение нормативных требований к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления направлено в первую очередь на обеспечение надежности и безопасности теплоснабжения многоквартирного дома, сохранения теплового баланса всего жилого здания, поскольку при переходе на индивидуальное теплоснабжение хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме происходит снижение температуры в примыкающих помещениях, нарушается гидравлический режим во внутридомовой системе теплоснабжения и, как следствие, нарушаются интересы собственников и пользователей всех помещений многоквартирного дома.

Денис Кулигин, Председатель Ванинского районного суда Хабаровского края в почетной отставке                                        

21.01.2020    Наиболее актуальные вопросы судебной практики с участием управляющих организаций и граждан на территории Хабаровского края