Статус капитальных гаражей, построенных до введения в действие Градостроительного кодекса РФ

Архив статей

Более 15 лет действует ГрК РФ, кардинально изменивший требования для введения в эксплуатацию и регистрации права собственности на объекты капительного строительства. Так, «за бортом» действующего законодательства остались объекты недвижимости, построенные в 90х годах прошлого века, в том числе капитальные гаражи, права на которые потребительскими гаражно-строительными кооперативами до настоящего времени не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно ст. 51-55 ГрК РФ по создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Причем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства.

Таким образом, Кооперативы объективно не могут получить документы, необходимые для регистрации своего права на построенные объекты.

Выход из данной ситуации найден, пробел в законодательстве восполнен разъяснениями Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Сура РФ и судебной практикой Арбитражных судов.

Согласно ч. 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ч. 6 ст.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.06.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу 31.01.1998 г. (далее — Закон о регистрации), в пункте 1 статьи 6 содержал аналогичную норму (статья утратила силу с 01.01.2017 г.).

Как разъяснено в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 14 названного Закона хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

Согласно приведенной правовой позиции и исходя из положений п. 1 ст. 7, ст. 14 Закона РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» у Кооперативов возникло право собственности на построенные ими объекты недвижимости, при условии соблюдения порядка строительства, действующего на момент строительства.

В период строительства спорных объектов кооперативом обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты, что следует из постановления Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках».

Пунктом 12 Примерного устава кооператива по строительству и эксплуатации коллективных гаражей — стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 24.09.1960 г. № 1475, было предусмотрено, что строительство гаражей — стоянок может осуществляться кооперативом после утверждения проектов в установленном порядке и по получении разрешения на строительство. Объем, сроки начала и окончания строительства указываются в акте бессрочного пользования земельным участком.

Действующим в период строительства спорного объекта Законом  РФ от 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации», норма о вводе законченного строительством объекта в эксплуатацию не была предусмотрена.

Предметом доказывания в спорах о признании за Кооперативами права собственности на капитальные гаражи, построенные до введения в действие ГрК РФ, является законность возникновения данного права на основании порядка, действующего на момент постройки объектов, и отсутствие факта его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

При этом суды учитывают, что с момента осуществления строительства прошел длительный срок, документы подтверждающие соблюдение порядка получения земельного участка под целевое строительство и прочие документы могут быть утрачены и не подлежат восстановлению, в том числе в связи с реорганизацией органов управления; правомерность отвода земельного участка и возведение на нем объекта недвижимости никем не оспаривалась; конкретный Кооператив являлся единственным владельцем комплекса капитальных гаражей с момента их строительства; информация о правах на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует; длительное время никто из заинтересованных лиц не сомневался в законности построек и не оспаривал принадлежность объекта конкретному Кооперативу, а также то, что истец исчерпал все возможные меры для ввода спорного объекта в эксплуатацию.

Так же, рассматривая данные требования, суды учитывают, что отсутствие государственной регистрации права Кооперативов на указанные объекты недвижимости влечет неопределенность в правоотношениях и затрудняет оформление прав членов кооператива на принадлежащие им гаражные боксы.

Решение суда о признании права собственности на гаражные боксы за Кооперативом, после вступления его в законную силу, является основанием для регистрации права в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по месту нахождения объекта недвижимости, в соответствии со ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ.

 

Анастасия Миллер, юридический кабинет А.А. Миллер

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

24.02.2021    Статус капитальных гаражей, построенных до введения в действие Градостроительного кодекса РФ