Выкуп гражданами земельных участков на льготных основаниях

Архив статей
Право на выкуп

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, то есть объектов недвижимости. В настоящее время этот принцип закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Легко заметить, что принцип предусматривает вторичность судьбы объектов недвижимости по отношению к земельным участкам: эти объекты следуют судьбе земельных участков, а не наоборот (исключения  устанавливаются федеральными законами). Поскольку в советские времена земля находилась в собственности государства, она являлась лишь ограниченным объектом в гражданских правоотношениях. Отсюда – такое обилие земельных участков, на которых имеются принадлежащие юридическим и физическим лицам объекты недвижимости, но сами эти земельные участки не принадлежат этим юридическим и физическим лицам, а находятся в государственной либо муниципальной собственности.

При определенных условиях граждане могут зарегистрировать право собственности на ранее предоставленные им земельные участки вне зависимости от того – находятся на этих участках объекты недвижимости или нет.

Так, согласно п.9.1. ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (то есть до 29.10.2001) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в уже названном пункте 9.1 и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в названном выше пункте 9.1 земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

В случае если указанный в этом пункте 9.1 земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

В перечисленных выше случаях никакого выкупа земельных участков не требуется. По таким участкам гражданам просто необходимо осуществить государственную регистрацию своего права собственности на такие участки ( на практике, конечно, все не так просто, но сейчас речь не об этом).

При этом легко заметить, что обозначенные выше правила носят достаточно ограниченный характер (хотя и касаются сотен тысяч наших граждан). Так, эти правила не распространяются на юридических лиц. Правила не распространяются на граждан, получивших земельные участки после введения в действие Земельного кодекса РФ. Правила распространяются лишь на случаи предоставления участков гражданам до 29.01.2001 только на  определенные цели (которые должны быть обозначены в документах о предоставлении):

  • для ведения личного подсобного хозяйства;
  • для ведения дачного хозяйства;
  • для ведения огородничества;
  • для ведения садоводства;
  • для ведения индивидуального гаражного строительства;
  • для ведения индивидуального жилищного строительства.

Правила эти действуют лишь в отношении таких земельных участков, которые были предоставлены гражданам до 29.01.2001:

  • на праве постоянного (бессрочного) пользования;
  • на праве пожизненного наследуемого владения;
  • если в документах о предоставлении земельных участков вообще не было указано право, на котором предоставлен такой земельный участок ( автор статьи встречал документы, в которых в графе «вид пользования» стоял прочерк);
  • если в документах о предоставлении земельных участков невозможно определить вид права, на котором предоставлен такой земельный участок (автор статьи встречал документы, в которых имелись отметки о никогда не существовавших в законодательстве таких «видах», как «арендное землепользование», «пожизненное землепользование», «постоянное владение», «владение на 33 года» и т.п.

В тех случаях, когда у граждан нет права зарегистрировать за собой ранее предоставленные им земельные участки, они (так же как и юридические лица) имеют право приобрести земельные участки в собственность на общих основаниях (п.1 ст.15 ЗК РФ).

При этом законодатель установил ряд принципов такого приобретения:

  • в собственность не могут предоставляться земельные участки, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности;
  • земельные участки приобретаются в собственность только по основаниям, предусмотренным законом (чаще всего это сделки);
  • граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность (п.2 ст. 15 ЗК РФ);
  • приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату (за исключением выкупа в предусмотренных законом случаях на льготных основаниях или предоставления земельных участков бесплатно).

Принцип равного доступа, указанный выше, означает на практике приобретение земельных участков на торгах. В тех случаях, когда законодатель разрешает приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без торгов или по льготной цене, можно вести речь о выкупе земельных участков (а не о приобретении их).

Таким образом, выкуп земельных участков – это приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на льготных основаниях (без торгов, но в соответствии со стоимостью земельных участков, или без торгов по льготной цене). В остальных случаях уместно вести речь о приобретении земельных участков.

Поскольку тема выкупа земельных участков на льготных основаниях весьма обширна, в настоящей статье автор решил остановиться  на вопросах правоприменения выкупа земельных участков на льготных основаниях лишь гражданами. Судебная практика выкупа в отношении юридических лиц будет нами приводиться лишь постольку, поскольку она формирует общие подходы, которые касаются и граждан.

 

Без проведения торгов

23.06.2014 под N 171-ФЗ был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положениями которого предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на торгах за исключением закрытого перечня случаев. В соответствии со статьей 35 Закона N 171-ФЗ данный документ вступил в силу с 1 марта 2015 года, за исключением отдельных положений, вступивших в силу со дня официального опубликования.

Статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ введен единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.

Статьей 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. При этом, данной статьей предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением десяти случаев, изложенных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В соответствии с положениями статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации  торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора – в соответствии с условиями торгов. Процедура проведения торгов основана на состязательности хозяйствующих субъектов.

Непроведение торгов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции (см.Письмо ФАС России от 11.01.2016 N ИА/90/16 «О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения»).

 Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлен четкий и исчерпывающий перечень случаев, когда продажа земельных участков осуществляется без проведения торгов.

 При этом можно выделить следующие группы таких случаев.

 

Первая  группа. Продажа гражданину или юридическому лицу (его членам) земельных участков, образованных из ранее предоставленного такому гражданину или юридическому лицу земельного участка (подп. 1 — 4 п. 2  статьи 39.3 ЗК РФ).

Наличие указанных случаев обусловлено тем, что уже имеется правообладатель исходного земельного участка, права которого зачастую возникают в результате заключения договора аренды по результатам аукциона.

Так,  без торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ заключен договор о комплексном освоении территории.

Уже  образованные земельные участки, непосредственно предназначенные для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, предоставляются без проведения торгов гражданам — членам некоммерческой организации, созданной для этих целей (замечу, что термины «дача», «дачное хозяйство» постепенно исчезают из нашего законодательства в связи с тем, что дачи  стали признаваться объектами недвижимости, но в данном случае термин пока остался).

 

Вторая группа.  Здесь продажа земельного участка без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает продажу земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них. Заметим, что в данном случае речь идет о всех собственниках – и физических лицах, и юридических.

При приобретении объекта незавершенного строительства в собственность к покупателю также переходит право собственности (или аренды) на земельный участок. Однако до момента окончания строительства наличие права собственности на объект незавершенного строительства не дает его собственнику исключительного права выкупить земельный участок. Это связано с тем, что такое право есть только у собственника готового здания или сооружения, а не объекта незавершенного строительства, который в пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и в ст. 39.20 ЗК РФ прямо не назван. В отличие от зданий и сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 N 15874/11).

К этой же группе относятся случаи приобретения земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся  многолетние насаждения, зарегистрированные в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», без торгов в собственность или в аренду по выбору указанных граждан и юридических лиц в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

 

Третья группа оснований – это основания переоформления. Согласно им предусматривается предоставление земельных участков по договорам купли-продажи без проведения торгов. Это, например, продажа земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ.

Сюда же относятся близкие нам, проживающим на Востоке России, случаи предоставления так называемого «дальневосточного гектара». Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривается заключение договора купли-продажи земельного участка, ранее предоставленного гражданину Российской Федерации в безвозмездное пользование, в случае если площадь такого земельного участка превышает площадь, рассчитанную исходя из одного гектара на каждого гражданина, с которым заключен договор безвозмездного пользования земельным участком и право безвозмездного пользования которым не прекращено. При отсутствии такого превышения земельный участок предоставляется гражданину в собственность бесплатно (ст. 10 Закона N 119-ФЗ).

Подробнее об указанных группах см. в СПС «КонсультантПлюс» «Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации» (постатейный)  (под ред. С.А. Боголюбова) («Проспект», 2017).

Пока что в судебной практике наиболее часто встречаются случаи выкупа земельных участков без проведения торгов. Обращение в суд здесь обусловлено многочисленными случаями отказов органов государственной и муниципальной власти в праве на выкуп.

Основания для отказа встречаются самые разнообразные. Так, в одном из примеров с участием автора публикации местная администрация краевого центра отказала гражданке С. в праве на выкуп части ее земельного участка без торгов, поскольку по документам ее отцу в свое время было предоставлено 6 соток земли под строительство частного жилого дома, а фактическая площадь участка составляла 10,5 сотки. Получалось, что 4,5 сотки земли были то что называется «прихватом», т.е. заняты самовольно. Не помог и заключенный несколько лет назад договор аренды этого «прихвата».

В поданном иске наши аргументы сводились к тому, что «прихват» был осуществлен с ведома властей (так как на него затем была оформлена аренда), что фактически этот участок представлял единое целое, поскольку на площадь «прихвата» выступала часть жилого дома истицы. Еще одним обстоятельством явилось то, что доступа к территории «прихвата», окруженного другими участками, ни с какой стороны не было. Ну и немаловажным обстоятельством явилось то, что площадь «прихвата» была менее той нормы, что установлена самой местной властью для предоставления земельных участков на территории краевой столицы, и, следовательно, никому другому этот участок не мог быть выделен на торгах. Все это было положено в основу положительного для С. решения районного суда, оставленного в силе апелляционной инстанцией суда краевого.

 

(Окончание в № 05-2019)

 

 

Михаил Слепцов, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Слепцов и партнеры», кандидат юридических наук, доцент, заслуженный юрист Российской Федерации

23.04.2019    Выкуп гражданами земельных участков на льготных основаниях