Актуальное
Застройщик применяет УСН 6%. Строительство МКД по ДДУ, выполнено подрядным способом. Средства на счетах эскроу - это целевые средства.
Для целей НУ доходом считается экономия целевых средств по ДДУ, который облагается налогами (на прибыль или по УСН). Прав ли Застройщик, считая, что в БУ, как и в налоговом учете, только экономия целевых средств будет являться его доходом, поэтому, в отчете о финансовых результатах в доходах следует отразить только сумму экономии целевых средств?
На каких счетах БУ отражать доходы и расходы в данной ситуации, в т.ч. отражать поступление целевых средств дольщиков? Будет ли на счете 90 отражаться полная стоимость квартиры, или же, там необходимо учитывать только экономию целевых средств?
На вопрос отвечает:
Коваль Анна Владимировна
аттестованный главный бухгалтер, сертифицированный судебный эксперт по экономическим специальностям, действительный член Института профессиональных бухгалтеров и аудиторов России и Палаты судебных экспертов имени Ю.Г. Корухова «СУДЭКС», эксперт-экономист, бухгалтер-эксперт негосударственного судебно-экспертного учреждения АНО «Межрегиональный союз независимых экспертов и оценщиков»
Да, действительно, положения подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ в редакции Федерального закона от 09.11.2020 N 368-ФЗ предусматривают определение налоговой базы по налогу на прибыль как экономии целевых средств застройщиком. В данном случае к средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу. Эта норма вступила в силу и применяется к договорам, заключенным с 1 января 2020 года. При этом целевые средства доходом застройщика не признаются и расходы, осуществленные за счет средств участников долевого строительства, для целей исчисления налога на прибыль не учитываются. В налоговом учете доход застройщика определяется в виде разницы между ценой договоров долевого участия и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства, то есть экономии средств дольщиков.
Но, эти правила касаются исключительно налогового учета, бухгалтерский учет «живет своей жизнью». И как-бы мы не стремились к их сближению, современные тенденции в сфере бухгалтерского учета препятствуют реализации таких замыслов.
Для целей бухгалтерского учета договоры участия в долевом строительстве квалифицируют как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (ст. 11 постановления Пленума Верховного суда от 11.07.2011 № 54). Соответственно передачу объектов долевого строительства дольщикам следует рассматривать как продажу объекта недвижимости. После передачи объектов долевого строительства дольщикам застройщик получит деньги со счета эскроу. Таким образом, доход застройщика определяется в виде стоимости реализованных дольщикам квартир. В таком случае выручка отражается на дату подписания акта приема-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре между застройщиком и дольщиком, на основании положений п. 6, 6.1, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации».
Есть и дополнительные аргументы в поддержку такого подхода: так как застройщик использует непосредственно при строительстве объекта собственные или заемные средства, без учета средств дольщиков, то бухгалтерский учет может быть построен на принципах реализации готовой продукции, что подразумевает рассмотрение передачи построенных квартир дольщикам Застройщику как их реализацию.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что для целей бухгалтерского учета отражение доходов только в виде экономии целевых средств является не обоснованным. На счете 90 «Продажи» следует учитывать выручку в размере договорной стоимости переданного объекта.
Что касается учета расходов, то затраты на строительство жилого дома застройщику целесообразно отражать по мере их возникновения и накапливать по дебету счета 20 «Основное производство» нарастающим итогом с начала строительства. Такой подход соответствует положению подп. «е» п. 3 ФСБУ 5/2019 «Запасы», на основании которого незавершенное производство признается запасом. Далее построенные объекты принимаются к учету на счет 43 «Готовая продукция». При этом балансовая стоимость определяется в разрезе каждого из объектов долевого строительства.
Относительно целевых средств, полученных от дольщиков на счет эскроу, то их учет должен быть обеспечен на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» (письмо от 11.11.2019 № 03-11-06/2/86786). Такие денежные средства не соответствуют критерию признания актива и в балансе застройщика не отражаются. Средства дольщиков будут храниться на счете эскроу до момента введения объектов в эксплуатацию. Согласно ст. 860.8 ГК РФ ни участник долевого строительства, ни застройщик не вправе распоряжаться этими средствами. Таким образом, застройщик отражает и поступление, и списание средств со счета эскроу бухгалтерскими записями по забалансовому счету 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
Но, эти правила касаются исключительно налогового учета, бухгалтерский учет «живет своей жизнью». И как-бы мы не стремились к их сближению, современные тенденции в сфере бухгалтерского учета препятствуют реализации таких замыслов.
Для целей бухгалтерского учета договоры участия в долевом строительстве квалифицируют как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (ст. 11 постановления Пленума Верховного суда от 11.07.2011 № 54). Соответственно передачу объектов долевого строительства дольщикам следует рассматривать как продажу объекта недвижимости. После передачи объектов долевого строительства дольщикам застройщик получит деньги со счета эскроу. Таким образом, доход застройщика определяется в виде стоимости реализованных дольщикам квартир. В таком случае выручка отражается на дату подписания акта приема-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре между застройщиком и дольщиком, на основании положений п. 6, 6.1, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации».
Есть и дополнительные аргументы в поддержку такого подхода: так как застройщик использует непосредственно при строительстве объекта собственные или заемные средства, без учета средств дольщиков, то бухгалтерский учет может быть построен на принципах реализации готовой продукции, что подразумевает рассмотрение передачи построенных квартир дольщикам Застройщику как их реализацию.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что для целей бухгалтерского учета отражение доходов только в виде экономии целевых средств является не обоснованным. На счете 90 «Продажи» следует учитывать выручку в размере договорной стоимости переданного объекта.
Что касается учета расходов, то затраты на строительство жилого дома застройщику целесообразно отражать по мере их возникновения и накапливать по дебету счета 20 «Основное производство» нарастающим итогом с начала строительства. Такой подход соответствует положению подп. «е» п. 3 ФСБУ 5/2019 «Запасы», на основании которого незавершенное производство признается запасом. Далее построенные объекты принимаются к учету на счет 43 «Готовая продукция». При этом балансовая стоимость определяется в разрезе каждого из объектов долевого строительства.
Относительно целевых средств, полученных от дольщиков на счет эскроу, то их учет должен быть обеспечен на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» (письмо от 11.11.2019 № 03-11-06/2/86786). Такие денежные средства не соответствуют критерию признания актива и в балансе застройщика не отражаются. Средства дольщиков будут храниться на счете эскроу до момента введения объектов в эксплуатацию. Согласно ст. 860.8 ГК РФ ни участник долевого строительства, ни застройщик не вправе распоряжаться этими средствами. Таким образом, застройщик отражает и поступление, и списание средств со счета эскроу бухгалтерскими записями по забалансовому счету 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
Поделиться:
