Оспаривание сделок с жильем: обзор практики ВС РФ

В Системе размещен тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с оспариванием сделок с жильем.

Продажа квартиры под влиянием мошенников
Нельзя признать договор купли-продажи мнимым только потому, что продавец под влиянием мошенников считал продажу формальной. Для мнимости нужно установить, что обе стороны не хотели реальных последствий. Если покупатель действительно намеревался купить квартиру, оформил ипотеку и уплатил цену, оснований считать сделку мнимой нет.

Состояние продавца в момент сделки
Для признания сделки недействительной из-за того, что гражданин не понимал значение своих действий или не мог руководить ими, нужно доказать, что такое состояние имело место именно в момент совершения сделки. Бремя доказывания лежит на истце. Если истец уклоняется от экспертизы, суд может отказать в иске.

Оспаривание сделок наследниками
Наследник умершего истца может добиваться пересмотра судебного акта, которым было прекращено дело об оспаривании сделки с недвижимостью.
Будущий наследник не вправе при жизни собственника оспаривать его сделку только потому, что рассчитывает получить имущество в наследство. Если собственник не признан недееспособным, а истец не является его опекуном, одного статуса потенциального наследника недостаточно.

Оспаривание сделок банкрота
При оспаривании продажи квартиры в деле о банкротстве недостаточно формально сравнить цену договора с рыночной оценкой. Нужно учитывать весь контекст сделки: диапазон цен по документам, кадастровую стоимость, переговоры сторон, способ расчетов и поведение покупателя.

Дарение жилья родственнику или свойственнику может быть признано подозрительной сделкой, если должник на момент сделки имел признаки неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Регистрация перехода права
Вступившего в силу решения суда о признании договора купли-продажи жилья недействительным и применении реституции достаточно для регистрации права собственности за прежним собственником и аннулирования записи о переходе права.

Росреестр не вправе при регистрации перехода права по нотариально удостоверенному договору заново проверять законность сделки и ставить под сомнение права, возникающие из нее. В частности, вопросы соблюдения преимущественного права покупки при нотариальной сделке не должны разрешаться регистратором вместо суда.

Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 12/2026