Застройщик нарушает ДДУ: действия дольщика

Ко мне за юридической помощью обратился участник долевого строительства, вопрос заключался в том, что застройщик затягивает срок передачи квартиры, и ему с семьей приходится снимать жилье и нести непредвиденные расходы. Понимания, когда он сможет воспользоваться купленной квартирой, нет. Переговоры с застройщиком к результату не привели.
27 октября 2023 года данный гражданин с супругой заключили договор участия в долевом строительстве с одной из компаний-застройщиков. Согласно документу, застройщик обязался передать квартиру в многоквартирном доме не позднее 31 августа 2025 года. Однако объект не был сдан в установленный срок, что привело к дополнительным расходам для участников долевого строительства.

Суть нарушения
Согласно договору передача квартиры должна была состояться в период с 1 июля по 31 августа 2025 года. Однако на момент написания статьи объект не был передан, что является нарушением условий договора и требований Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Участники долевого строительства были вынуждены арендовать жилье, что повлекло за собой непредвиденные расходы. Эти затраты могут быть квалифицированы как убытки, подлежащие возмещению застройщиком в соответствии с законодательством.

Правовые основания
Федеральный закон № 214-ФЗ прямо регулирует подобные ситуации:

• статья 6 устанавливает, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере;
• статья 10 предусматривает, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Гражданский кодекс РФ также применим:

• статья 309 обязывает стороны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона;
• статья 314 определяет, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в течение такого периода.

Действия участников долевого строительства
Участники долевого строительства вправе предпринять следующие шаги:

1. Направить письменную претензию застройщику с требованием уплаты неустойки и возмещения убытков, связанных с арендой жилья. В претензии следует указать расчет неустойки и приложить документы, подтверждающие расходы на аренду (договор аренды, квитанции об оплате и т. д.).
2. Обратиться в суд, если застройщик откажется удовлетворить требования в добровольном порядке. В исковом заявлении можно требовать:

• взыскания неустойки за просрочку передачи объекта;
• возмещения убытков (расходов на аренду жилья);
• компенсации морального вреда (если есть основания);
• возмещения расходов на оплату услуг представителя и иных судебных издержек.

К иску необходимо приложить договор долевого участия, документы, подтверждающие оплату, переписку с застройщиком (при наличии), претензию с квитанциями о направлении документов.

Вывод
Несоблюдение сроков передачи объекта долевого строительства — серьезное нарушение прав граждан. В данной ситуации участники долевого строительства имеют право требовать от застройщика не только неустойку, но и возмещение фактически понесенных расходов на аренду жилья. Для защиты своих интересов им необходимо действовать в рамках закона, начиная с направления претензии и заканчивая обращением в суд при отказе застройщика удовлетворить требования добровольно.

Согласно нормам ФЗ-214 застройщик может получить деньги со счета эскроу, даже если квартира не передана покупателю в срок, при условии, что объект введен в эксплуатацию и дом сдан. Это связано с тем, что по закону основанием для перечисления средств застройщику является предоставление в банк разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не фактическая передача квартир дольщикам.
Согласно статье 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ банк обязан перечислить средства застройщику в течение 10 рабочих дней после предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или сведений о размещении этой информации в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). После этого деньги переходят застройщику, даже если дом не поставлен на кадастровый учет, а собственность нельзя зарегистрировать. Могут оставаться незавершенными внутренние или отделочные работы, не подключены коммуникации, не готово благоустройство территории и т. д.

Такая ситуация создает правовую коллизию: формально застройщик считается выполнившим свои обязательства по строительству, хотя квартира фактически не передана дольщику. После раскрытия эскроу-счета у застройщика исчезает финансовая мотивация оперативно передавать квартиры — он уже получил деньги и может затягивать сроки выдачи ключей, исправления недоделок, подключения коммуникаций и т. п.

Дольщик в такой ситуации может столкнуться с трудностями. Например, он не может требовать неустойку за просрочку передачи квартиры, так как с формальной точки зрения застройщик выполнил свои обязательства по строительству. Однако дольщик сохраняет право требовать передачи квартиры в соответствии с условиями договора долевого участия (ДДУ). Если застройщик нарушает срок передачи квартиры, установленный в ДДУ, дольщик может:

• направить претензию с требованием исполнить обязательства;
• в случае отказа или отсутствия реакции — обратиться в суд с иском о принудительном исполнении обязательств (передаче квартиры) и взыскании неустойки за просрочку (если не действует мораторий).

Важно учитывать, что сроки передачи квартиры и ввода дома в эксплуатацию — это разные даты, которые могут существенно различаться. В ДДУ должен быть четко прописан срок передачи квартиры (акт приема-передачи), и именно от него начинается отсчет просрочки, если квартира не передана в установленный срок.

Если дольщик хочет вернуть деньги с эскроу-счета, ему необходимо расторгнуть ДДУ (по соглашению сторон, в одностороннем порядке при наличии оснований или через суд), зарегистрировать расторжение в Росреестре, а затем подать в банк заявление и документы, подтверждающие расторжение.


Светлана Корнилова, адвокат