О новом ГОСТе для управляющих организаций, индексации платы за содержание жилого помещения

01 марта 2024 года вступил в силу новый ГОСТ Р 70773-2023 «Национальный стандарт РФ. Услуги управления многоквартирными домами. Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 14.09.2023 N 833-ст).

По общему правилу, размер платы за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства, и утверждается общим собранием собственников помещений в МКД с учетом предложения управляющей организации на срок не менее чем один год (ч. 1 и 7 ст. 156 ЖК РФ).

В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в МКД должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы, а если он превышает размер платы для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД, установленный органом местного самоуправления, - в том числе обоснование такого превышения (п. 31 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Стандартом предусмотрены мероприятия по подготовке такого предложения и рекомендована форма предложения.
В части формирования проекта перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту пунктами 5.1 и 5.3 Стандарта предусмотрено, что:
1) проект должен содержать виды таких работ, услуг, объемы, периодичность или сроки их выполнения;
2) управляющая организация, на основании информации о выявленных повреждениях, неисправностях и иных недостатках в состоянии элементов общедомового имущества, содержащейся в акте технического обследования дома или актах (журналах) осмотров общего имущества, формирует план мероприятий по проведению восстановительных работ, которые делятся на:

• плановые мероприятия;
• неотложные (незамедлительно выполняемые) мероприятия, выполнение которых обеспечивает соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, к безопасности жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц.

В части формирования размера платы в Стандарте так же, как и в Жилищном кодексе РФ, закреплено, что размер платы за содержание подлежит утверждению собственниками с учетом технически и экономически обоснованного предложения управляющей организации (п. 4.1. и п. 4.4.). При этом управляющая организация самостоятельно определяет методы (способы) ценообразования, если иное не предусмотрено договором управления (п. 6.2.).

Однако в Стандарте впервые указывается на еще один сложившийся на практике способ формирования размера платы за содержание – на индексацию!
В Жилищном кодексе РФ порядок индексации платы за содержание жилого помещения прямо не прописан. В нем лишь указано, что в договоре управления устанавливается порядок определения цены договора, размера платы за содержание (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). На основании данной нормы стороны самостоятельно устанавливали в договоре управления порядок индексации.
Минстрой России в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 указал, что «в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в МКД не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации».

Однако судебная практика по данному вопросу складывалась противоречивая даже на уровне Верховного Суда РФ:

• одностороннее повышение тарифа на индекс роста потребительских цен противоречит нормам жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства (определения Верховного Суда РФ от 08.08.2019 по делу №А21-6042/2018; от 19.07.2019 по делу № А53-15504/2018);
• управляющая организация вправе изменять размер платы за содержание жилья, если порядок индексации и изменения такой платы определен в договоре управления МКД; договорные условия об индексации допустимы, только если для изменения платы применяются официальные данные об уровне инфляции (определения Верховного Суда РФ от 08.04.2020 по делу №А21-876/2019; от 05.07.2019 по делу №А21-463/2018, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2023 по делу №А07-23688/2022), либо индексировать плату в зависимости от утвержденного органом местного самоуправления тарифа для нанимателей (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 по делу №А76-23024/2019).

Согласно пункту 4.2 Стандарта, если по условиям договора управления МКД размер платы за содержание жилого помещения изменяется в установленном договором управления порядке, не предусматривающем утверждение нового размера платы за содержание жилого помещения решением собственников (например, путем индексации или путем его расчета по установленной в договоре управления формуле), предоставление последующих предложений собственникам об определении размера платы за содержание жилого помещения на новый период исполнения договора управления не осуществляется, если иное не будет установлено договором управления.

Таким образом, Стандарт подтвердил сложившуюся в судебной практике возможность индексации (изменения) платы за содержание жилого помещения в установленном договором управления порядке. Главное конкретно прописать такой порядок в договоре управления и соблюдать его, иначе индексация может быть признана незаконной (например, Определения Верховного Суда РФ от 18.04.2022 по делу №А13-2340/2021, от 23.06.2022 по делу №А21-4616/2021).

В целом Стандарт предназначен для применения управляющими организациями при подготовке предложений общему собранию собственников помещений в МКД для принятия решения об определении перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и утверждению размера платы за содержание жилого помещения. При этом применяется на добровольной основе (часть 1 статьи 26 Федерального закона от 29.06.2015 №162-ФЗ «О стандартизации в РФ»).

Ольга БЕЛЕНЬКАЯ, генеральный директор СРО НП «ЖКХ-Групп»